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日志

 
 

华山派-房地产  

2010-01-20 11:56:44|  分类: 商学院 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    华山派也是一个武林大派,其武功分为两派,一派主张练内功,一派主张练外功;而投资房产,有人主张把房子租出去收取租金,有人主张等待升值抛售获利。两者颇有相似之处。

    华山派出了不少大侠级的人物,房地产界也出了不少地产大鳄;去华山派拜师学艺的人不少,涉足房地产投资的人也有很多。就像华山派招徒弟有规矩一样,投资房地产也有一定的要求。房地产投资,首先需要大笔的资金。

   

    房地产的波动性要比股市小得多,但由于涉及的资金数额巨大,若是投资失败,损失也是惨重的。

    华山派的强大与其他帮派的弱势是息息相关的,如果其他帮派强了,华山派的弟子们就纷纷转投其他门派了。房地产也一样,房产的价格具有很大的变数,如果股票市场、外汇市场很火,大量的资金就会离开房地产,房价也就升不起来了。因此,房产置业投资者须敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展的影响以及宏观调控和房产新政等对房产的限制。

    房地产投资误区

    房地产投资,可能是近几年投资最热的领域了。房地产的火热,让无数人把大笔的资金投入到其中,但是,很多人都被眼前暴涨的景象所迷惑,而忽视了许多问题,形成了种种投资误区。在这里,我们有必要将这些误区澄清。

    误区一:土地稀缺,房价必涨

    很多开发商说投资房地产永远不会亏本,因为土地是稀缺资源,中国人多地少,土地只会越来越少,房子只会越来越贵。

    对于这种说法,作为一个投资者,要有清醒的认识。不光是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源,这些东西是不是就会一直上涨,从不下跌呢?1980年世界黄金平均价格为612美元每盎司,可是2000年跌到279美元每盎司。黄金价格大跌,难道是因为它们成了可再生资源?

    再说人口,中国平均人口密度是每平方公里132人,日本、韩国、印度的人口密度比我们大多了。而且这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里,而我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于他们。所以虽然中国人多,但地并不少,人多不是房价肯定上涨的理由。

    从长期来看,确实是土地越来越少,但在短期内,包括像上海、北京这些大城市,土地并不缺少。数据显示,上海2004年土地的购置面积1038.76公顷,而闲置土地有惊人的3600公顷,并且上海目前仍有潜力在一些地区进行旧城改造,提高土地供给。因此可以说上海目前的土地和土地储备足以满足消费需求,甚至也有能力满足投机需求。

    也许从一个比较长的时间,比如100年,不考虑通货膨胀,房价确实只涨不跌。可是长期看涨,并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的,不管有多少看起来充分的理由。日本是个土地资源极度匮乏的国家,国土有2/3是山地,所以当年举国上下都认为房价没有理由不涨。结果最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。结果日本从1990年起房价连跌14年,跌到上世纪70年代的水平,拖累了整个日本经济。房价应该适度缓慢上涨,如超过平均上涨速度,则必有回落的压力。而且房屋价格上涨本质上讲是土地在升值,就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(在会计上有折旧的概念),因为其建筑水平越来越落后,也越来越陈旧。我们国家的土地都是国家的,个人没有所有权,只有使用权,居民住房最多只有70年的使用期,期限一到,国家可以无偿收回,那个时候,土地涨价,与你无关。

    因此,一定要记住,任何投资都有风险,房地产也一样,不要被人蒙住了双眼,认为房地产只会涨、不会跌。

    误区二:政府不会让房地产下跌

    房地产现在是政府的支柱产业,对GDP增长有着重要的作用,大家戏称房地产为"GDP王"。房价上涨,房地产繁荣,政府税收就多,这是中央政府和地方政府都必须重视的方面。地方政府当然不想让房地产下跌,但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。如果房地产业继续膨胀,形成泡沫,进而影响到金融系统,这种后果将是中央政府不能承受的;而且高房价使中低收入者住房困难,损坏了中央政府的形象。

   

    有些人说2005年接连出来的"国八条文件"不是要房地产下跌,中央会托市,因为文件说的是要抑制房地产过快增长,而不是要房地产下跌。

    如今的房地产热算起来也是改革开放的第二轮了。第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫、房地产崩盘,政府出来托过市吗?而且,那个年代,政府更为讲究计划,如今,政府更为倾向市场。以前房地产崩盘政府没托过市,如今照样不会托市。前车之鉴,不得不察。

    误区三:坐收租金,稳赚不赔

    天底下没有不承担风险只享受收益的事情,然而很多人却幻想这种事情发生在自己身上。像在北京、上海这些大城市,很多人都是买一套房子,然后用于出租,收取租金,以房养房。但是,很多人只是看到人家出租房屋赚钱,而不知道什么样的房子才好租,能赚钱。

    既然打算以获取租金收入为投资回报,就必须考虑地段因素。只有地段好的房子才能租出去,只有地段好的房子才能租个好价钱,否则,以房养房的想法只会给你带来噩梦。

    要想获得较好的出租收益,必须考虑出租收益率。从2005年3月17日开始,5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%,而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。所以当前房产投资的资金成本最低付出为5.51%,如果出租房产的年收益率低于5.51%,则出租房屋还会亏本。

    房产出租收益率如何计算?举例如下,某人以成本价购买一套位于石景山区的房改房,两室一厅,建筑面积60平方米,稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。石景山区的房改房每年须负担取暖费1800元、物业费900元,目前该区域房屋售价约为42万元(包含装修),月租金2000元。为确保出租房屋的品质,张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具;此外,出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。

    计算:年租金净收益=2000×11-1800-900=1.93万元,年租金收益率=1.93万/(42万+1万)=4.49%。显然,月租金2000元,只有4.49%的年收益率,根本赚不到钱。在该地段、这个面积,2000元的租金都已经算高的了,还幸亏小区交通方便,要是再提高租金就没人来住了。张先生靠出租房屋赚钱的想法彻底破灭了。

    误区四:低进高出,肯定赚钱

    低进高出,这是我们通常赚钱的手段。但是,投资房地产不是简单的低价买进、高价卖出,因为房子不会在你买进之后转手立马卖出,往往要在你手中待一段时间,而且,卖出房产,还要交上一笔费用。如果把这些开支都剔除了,你仍然能赚钱,这才真正算是赚了;如果没有考虑这些因素,单纯地低进高出,也许不但不赚,反而会亏。

    如今,像上海、北京等大城市的房地产连续上涨了几年,总的来说,上涨的空间已经相当有限,很难做到低进,即使你认为它会继续上升,你也得静下心来算一笔账,差价部分刨掉不能省却的3.5%左右的买卖契税加佣金以及这期间你承担的银行贷款利息(以6%计算,两项总计约9.5%),剩下还有多少。举个例来说,一套100万元买进的房子卖出110万元,你才赚到5000元。因此,低进高出,也得看高出多少。

    误区五:不计算房屋折旧

    凡是固定资产,都是要折旧的。这一点看起来很简单,可真正想到这一点的人并不多。其实,房屋,包括装修,都要计算折旧。

    通常,宾馆的装修是按照10年的时间计算折旧的。对于家庭,我们也可以此作参考。如果一套房屋的装修费用是10万元的话,每年的折旧费就是1万元,这笔开销虽然不牵扯到现金流出,可也不是一笔小开支。同样的道理,房产本身也是要提折旧的,只不过折旧的年限长一点,通常是50年,一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。如果这个房子不是用来自住和出租,不提折旧的话,账面的利润会很高,但实际的收益却很低。因此,以房子作为投资,一定要计算好折旧,这样才能合理制定价位,获取收益。

   

    房地产投资的原则

    投资房地产,一般来说,主要有三种投资方向,即投资写字楼、投资商铺、投资二手房。对于这些不同方向的投资,有着不同的投资原则,下面我们分别来看一下。

    写字楼投资三原则

    原则一:选择区位要准确。因为房产的增值主要来源于土地的增值,而只有城市的主中心区土地的稀缺性才显得突出,增值空间才大。而且城市主中心区位资源优势得天独厚,人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素。

    原则二:楼房品质要高。写字楼的品质至关重要,它包含了很多方面的内容,如交通的便利程度,能否四通八达,停车场的设计是否合理,房屋的结构布局是否适用、采光通风是否良好等,都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

    原则三:配套服务要完善。一流的硬件设施,只有一流的服务相匹配,才能更加焕发光彩。在配套服务方面,要着重考察信息化配置和智能化配置,如外部宽带接入、网络系统的配置程度与可变性等。物业管理的好坏也是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素。要考察物管公司的品牌和社会口碑,关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。

    商铺投资三原则

    原则一:良好的地段。地段是决定商铺是否值得投资的第一要素。地段决定了人气,如果地段好,即使价格稍微贵一点也是值得投资的。

    原则二:人气。对商铺来说,最有人气的地方才最有价值,这是商界亘古不变的定律。传统商业区人气最为旺盛,各方面设施完善成熟,但一般成本较高;而一些新兴的商业中心,购物环境相对宽松,人气也在逐渐旺盛起来,投资这些新兴的商业中心,成本相对来说要低,升值空间更大。

    原则三:准确的市场定位。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报,比如"电脑一条街"、"餐饮一条街"等,找准市场定位可事半功倍。在社区商铺投资方面需要重点看三个方面:一看周边商业网点是否稀缺,二看人流是否大,三看开发商是否善于商铺的经营。

    二手房投资三原则

    做二手房投资时要多了解市场的价格走势,多看几个小区的房源及其周边环境,然后根据自己的投资计划,选择一套比较有升值潜力的房源。一般来说,有升值潜力的房源并不是当时看起来就很完美,而是未来具有较大的升值空间。投资二手房时应注意以下三个原则:

    原则一:考察房屋结构。考察房屋结构,主要看户型,如果户型太老,设计明显不合理,那么以后很难出租或转卖。另外要考察房屋质量,如管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有开裂或者脱皮等明显问题。

    原则二:考察配套设施。投资二手房不外用于出租或者转卖,要想房子好出租,必须考虑到这套房子一些必备的生活设施以及周围的交通情况,如暖气管道、水、电、天然气管道等。转让的话还得考虑整个小区的配套设施、周边环境,只有配套设施好,房屋升值空间才大,转让才能获利。

    原则三:摸清房子的装修状况。许多购房者在看房过程中,都会发现房屋刚被简单装修过。其实,这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷,比如,墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。还有些房主以前装修时,对房间的结构、设施设备进行了一些改造,卖房时,还把它作为抬高价格的筹码,但是有些改造存在着不安全隐患。对于这些问题,一定要在签订协议前全部协商好,免得事后难办

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